Depuis l’Antiquité, le droit de la copropriété s’est progressivement construit, prenant en compte les usages et coutumes de chaque époque. Encore aujourd’hui, c’est un corpus de textes qui doit être appréhendé, laissant parfois le copropriétaire néophyte dans la difficulté.
Ne seront abordés dans ce chapitre que les principaux textes ayant marqué le droit de la copropriété.
Le premier texte Français : la loi de 1938 tend à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements.
La loi du 28 Juin 1938
Article 1er : sont valablement constituées, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice, les sociétés ayant
pour objet soit la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées
aux associés en propriété on en jouissance, soit la gestion et l’entretien de ces immeubles ainsi divisés.
Article 2 : Un associé ne peut jamais prétendre à l’attribution exclusive en propriété par voie de partage en nature, de la fraction d’immeuble pour laquelle il a vocation, non plus qu’à se dans la jouissance exclusive de cette fraction, s’il n’a rempli ses obligations et souscrit proportionnellement à ses engagements aux appels de fonds supplémentaires nécessités par la réalisation effective de l’objet social.
Les bases de la division sont ainsi posées : de même que la mise en vente publique du bien si l’associé ne satisfait pas à ses obligations (art.3).
Article 5 : Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, A défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux, tels que les cours, murs,
toiture et gros œuvre des planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, le calorifère et les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de chaque local. Les coffres, gaines et têtes de cheminées sont aussi propriété commune.
Les cloisons séparatives de deux appartements appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires desdits appartements.
Article 6 : A défaut de convention contraire, chacun des propriétaires, pour la jouissance de sa fraction divise, peut user
librement des parties communes, suivant : leur destination et sans faire obstacle aux droits des antres propriétaires. Chacun d’eux est tenu de participer aux charges de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, les droits et les charges des parties communes se répartissent proportionnellement
aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble eu égard à leur étendue et à leur situation.
Article 7 : Dans tous les cas de copropriété d’un immeuble divisé par étages ou appartement, et en l’absence d’un règlement prévoyant une organisation contraire, les différents propriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité.
Le syndic, agent officiel. du syndicat, chargé de le représenter en justice, tant en demandant qu’en défendant, même au
besoin contre certains des copropriétaires, est nommé comme il sera dit à l’article 10 ci-après.
L’article 664 du Code civil
Précédemment, il n’existait qu’une copropriété par étages régie par l’article 664 du Code civil :
« Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode de réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu’il suit : les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient ; le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ; le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. »
Au moment où le législateur a voulu encourager la propriété par appartements dans les immeubles collectifs après les ravages de la première guerre mondiale, le Parlement a donc voté la loi du 28 juin 1938 qui a abrogé l’article 664 du Code civil.
La loi du 10 Juillet 1965
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis introduit une révolution : son article 43 dispose que « toutes les clauses de contrats contraires à un certain nombre de ses articles sont réputées non écrites »
Les articles 1er et 1-1 concernent le champ d’application de la loi sur le statut de la copropriété. Les articles 4 et 6 à 7 concernent les parties communes.
Les articles 8 et suivants concernent le règlement de copropriété, les obligations des copropriétaires et les pouvoirs du syndicat des copropriétaires.
Les articles 17 et suivants concernent les organes du syndicat, à savoir les assemblées générales, le syndic et le conseil syndical. L’article 27 concerne les syndicats secondaires.
L’article 28 concerne les scissions de syndicats. Les articles 29 et suivants concernent les unions de syndicats et les difficultés en copropriété, les améliorations, les surélévations ainsi que la mitoyenneté.
Les articles 41-1 et suivants concernent les résidences-services, les petits immeubles en copropriété, la copropriété à deux, les notifications et les délais de recours.
Le décret du 17 Mars 1967
Le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 est un texte fondamental qui précise les modalités d’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, établissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Ce décret aborde des aspects essentiels tels que la convocation et le déroulement des assemblées générales, la répartition des charges, les missions du syndic et la tenue des documents obligatoires.
Avant l’adoption de ce décret, la gestion des copropriétés souffrait de directives claires, entraînant des conflits entre copropriétaires et des difficultés dans la gestion quotidienne des immeubles. Le décret a donc joué un rôle fondamental en apportant une structure juridique solide, facilitant ainsi la coexistence harmonieuse des copropriétaires.
Il convient de considérer la loi du 10/07/1965 et le décret du 17/03/1967 comme un bloc législatif indivisible qui réglemente tout le droit de la copropriété.
Les autres textes qui régissent le droit de la copropriété
- Loi SRU du 13 Décembre 2000
- L’arrêté NOVELLI de 2010
- La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009
- La loi de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures du 12 mai 2009
- Loi ALUR du 14 Mars 2014
- Loi ELAN du 23 Novembre 2018
